不動産売却の業者選びを間違えると、売却できるタイミングや価格に大きな影響が出ます。
大きな金額が動くものですので、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね？
そこで今回の記事では「不動産売却の業者の選び方」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が解説していきます。
この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産売却業者の選び方」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。
読み終えた時には、
- 売却における不動産会社選びの重要性
- 不動産会社選びのポイント
- 良い営業マンを見極めるポイント
- 不動産売却業者の選び方は一括査定の利用が必須
についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。
不動産売却における会社選びの重要性
まず紹介するのは「不動産売却における会社選びの重要性」です。
不動産をより高値で売ることを希望しているなら、売却のタイミングや物件の内容が大事です。
しかし、それと肩を並べるくらい不動産会社選びは重要になってきます。
不動産売却というのは、不動産会社や担当者の力量により、成約価格や販売スピードが大きく左右されるのです。
不動産会社や担当者によって、売却が成功するか否かが決まってしまうと言っても過言ではないでしょう。
しっかり、ポイントを抑えて、自分の不動産に合った不動産会社選びを進めていきましょう。
また、「不動産会社選び」の軸とともに「担当者選び」という軸も重要になってきます。
良い不動産会社を見つけたと思っても、担当者レベルで外れに当たってしまうケースもあります。
そこで今回の記事では、「不動産会社選び」で確認するべきポイントと「担当者選び」で確認するべきポイントに分けて解説しています。
不動産会社選びで確認するべき3つのポイント
不動産会社選びの重要性について解説しましたが、素人の方はどうやって会社を選ぶべきか分からないという方が多いでしょう。
昔は一般的な考え方として「不動産会社の免許番号の更新回数をチェックすることが良い」と言われてきました。
更新回数が多いということは会社の営業年数が長く、信頼できるだろうという考え方です。
しかし、筆者としては、それだけで会社の信用度をはかるのはあまりにも短絡的でリスクがあるように感じます。
不動産業は廃業率の低い業種なので、更新回数の多さは他業界に比べるとむしろ価値が低い部分ですし、長くやっているだけでやる気のない会社も山ほどあるのです。
そこで本記事では、元・不動産業者である筆者が考える「不動産会社選びで確認するべき3つのポイント」をお伝えしていきます。
ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。
不動産会社選びで確認するべき4つのポイント
- 自分の物件を得意とする不動産会社かどうか
- 査定内容に信憑性があるかどうか
- 囲い込みをしないかどうか
- 大手不動産会社と中小不動産会社のそれぞれの強み・弱み
会社選びのポイント1.自分の物件を得意とする不動産会社かどうか
一言で不動産仲介会社といっても、バラエティーに富んだ会社が存在します。
主に物件の売り買いを専業にしている企業、賃貸専門等々、それぞれ得意分野があるのです。
もちろん売買から賃貸、リフォームまであらゆる角度から扱っている会社もあります。
あなたは不動産を売却するので「不動産売却」が得意な会社を探すべきなのです。
不動産売却のみを専門としている企業というのは、あまり見たことがありません。
地元の不動産仲介の店舗などの場合、店の前に貼ってある物件情報を見てみましょう。
目立つところに賃貸物件が貼ってある場合は賃貸専門ですから候補からは除外です。
また、会社のサイトをチェックすると、どういった物件を取り扱っているかが分かりやすいでしょう。
例えばマンションを売却したいのに、賃貸アパートや土地といったものが多ければアウトです。
今あなたが必要としている企業ではないことが分かります。
また、不動産売却に関する情報を多く掲載している会社であればチャンスです。売却に力を入れている企業であると言えるでしょう。
「売却が得意かどうか」「得意な物件種別がマッチしているか」という大枠だけでなく、不動産会社のなかには、下記のように、一点尖った強みを持っているような会社もあります。
- A不動産は京王線沿いの不動産は強い
- B不動産は都心部のマンションに強い
- C不動産は田舎の土地に強い
例えば、小田急不動産は小田急沿線の不動産は強い、というのは分かりやすい例です。
対象物件のエリアや物件特性によって、各社得意不得意が分かれていくのです。
あなたの物件が得意な不動産会社を見つけるには、沢山の会社に相談して比較検討するのが一番です。
複数の不動産会社から話を聞いて、過去実績や査定価格を見ながら検討していきましょう。
会社選びのポイント2.査定内容に信憑性があるかどうか
不動産会社に最初に依頼することは不動産査定です。
査定にはパソコンで情報を入力して依頼する場合と実際に物件を見て査定を行う場合の2種類ありますが、査定を依頼すると、物件の査定価格とその理由をメールか書面で受け取ることが出来ます。
一般に査定価格は、3ヶ月以内で売却可能と予想される価格です。
不動産会社から高い見積もり査定価格を提示されると喜んで契約しそうになりますが、それは危険です。
査定価格は、あくまで各不動産会社の予想の為、不動産会社によってバラつきが出ます。
そして、契約が取りたいがために、わざと高い見積もり査定を提示してくれる不動産会社もいるということです。
査定内容に信憑性があるか、わざと実現不可能な高い査定を出してきていないかを見極めるポイントを紹介します。
査定書のチェックポイント3つ
- 査定の根拠と戦略を聞くこと
- 複数社の査定額を比べて、高すぎないか
- 成約事例が査定対象物件とかけ離れてないか
査定の根拠と戦略を聞くこと
信憑性をチェックする最も確かな方法は、査定の根拠と戦略を聞くことです。
これは、担当者選びとも密接にかかわっています。
なぜなら、査定の根拠と戦略を語ってくれる人は担当者の方だからです。
最終的には、「いい担当者に巡り合えるか」が重要といえるので、その物件をどのように売るのか、担当者の戦略を必ず聞くようにしましょう。
この際、把握しておくべきポイントは以下の2点です。
- まずいくらで売りに出して、最終的にはいくらくらいで売るのか
- もしなかなか売れないようであれば、どのように対応するのか
話を聞いた上で、信頼できる担当者を見つけ依頼すれば、失敗は少ないです。
チェックポイント1.複数社の査定額を比べて、高すぎないか
まずは、前提として複数社への査定依頼がポイントになります。
一社だけの査定額を見て、査定額の妥当性を判断することは難しく、大変危険です。
複数社に査定依頼をして、突出して査定額が高い会社に関しては、信頼性が低いものと考えましょう。
チェックポイント2.成約事例が査定対象物件とかけ離れてないか
査定書の詳細を見ていく時に、特に注意して見ていきたいポイントは成約事例です。
不動産の査定金額を算出するうえでよく使われるのが「取引事例比較法」です。
この「取引事例比較法」では、査定対象不動産と同じような環境で実際に取引された事例をベースに査定金額を算出していきます。
つまり、査定書に掲載されている「成約事例」を参考にして査定金額が算出されているのです。
この成約事例が査定対象の物件とかけ離れている場合は、信憑性の低い査定額と言えます。
例えば、成約物件事例が査定対象物件のすぐそばで、物件のスペックも近く、売却タイミングも過去半年以内という成約物件事例であれば、再現性はかなり高いでしょう。
しかし、3km以上離れた場所の物件で、5年以上前の販売実績だったりすると、再現性が低く、参考にならない成約物件事例と言えます。
査定書を確認する際は、しっかり成約物件の詳細までチェックして、信憑性の高い査定額が見極めていきましょう。
会社選びのポイント3.囲い込みをしないかどうか
「囲い込み」とは、売主側の不動産会社が買主を囲い込むことです。
具体的には、売主の売物件情報を隠し、他の不動産会社からの購入申込を一切断るような行為が囲い込みです。
本来、不動産会社はレインズという不動産会社が売却情報を登録するサイトへ登録し、広く不動産会社に対して情報開示をします。
レインズの情報を見て、多くの不動産会社が購入の申込をするわけですが、「もう契約予定です」「既にお話が入っています」などと嘘をついて、一切他の会社を寄せ付けないようにするのが囲い込みです。
このように、お願いした仲介会社に囲い込まれてしまうと、売り主としては不動産を高く・早く売れるチャンスを逃してしまいます。
「囲い込み」をされないためには、複数の不動産会社と「一般媒介契約」を結び、不動産売却を進めることをオススメします。
不動産売却の媒介契約には3種類あり！それぞれの違いと正しい選択方法今回の記事では、不動産売却における複数業者への依頼について必要知識を解説していきます。この記事を読めば、複数業者に依頼してもいいかハッキリと答えがわかります。
大手か中小、どちらが自分の物件に適切なのか？
ここまで、不動産会社選びのポイントをお伝えしてきました。
そのなかで「自分の物件を得意とする不動産会社かどうか」というポイントを挙げましたが、「大手と中小の会社、どちらにするべきか？」という点は詳しく解説していきたいと思います。
まず、大手・中小それぞれの特徴を対比させてチェックしていきたいと思います。
大手企業と中小企業の違い
大手は情報量が多く、ネットワークもワイドなので集客力は確かに凄いものがあります。
広告費の予算も多いので、広く自分の買ってもらいたい土地の情報を流す事ができます。
知名度も高いので、買主にも知られており、安心感を与えられるのも大きなメリットでしょう。
一方、地元の中小業者は、コネクションの広さでは大手にかないません。
しかし「地元に精通している」という点は大変心強いです。
「ここの地域ではいくらで売れるのか」を、大手と比べても正確に把握しています。
また、売主からの「この地域の良さは？」という疑問にも有利になるよう回答可能です。
大手企業と中小企業の選び方
具体的に大手と地場、どちらにすべきなのでしょうか。
前提として、大手・中小満遍なく相談をしながら、自分にあった会社を選んでいくのが理想ですが、傾向として把握しておくことは会社選びを進めるうえで大切です。
物件特性によって異なる得意・不得意について解説をしていきます。
ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。
物件特性によって変わる大手か中小の選び方
- 人気物件を売却するなら大手
- 築年数が古い不動産なら中小
- 広大な土地を売却するなら大手
- 狭小土地を売却するなら中小
- 田舎の土地を売却するなら中小
1.人気物件を売却するなら大手
需要がある地域で、値段も高く売り買いされていて人気がある物件の場合は、大手がオススメでしょう。
全国に情報網が広がっているので物件データを広める事ができます。
そのうえで、買主も多く集める事ができるので値段が下がりません。
2.築年数が古い不動産なら中小
一概にそうとも言えないのですが、築年数が過ぎ去っている家の場合、大手は苦手です。
著名な不動産企業ほど金額よりも期間を最優先して、売り急ぐ傾向があります。
「急がずより高く」を重視するケースでは地元の昔からある不動産屋をオススメします。
3.広大な土地を売却するなら大手
広い土地は、全国に探しているバイヤーがいます。
そのため、全国的にネットワークを保持している大手業者がオススメです。
個人ではなく、一般の会社や不動産屋がバイヤーとなることもあります。
4.狭小土地を売却するなら中小
狭い土地では、用途として居住用の家を建築するために物件を探している買主が多いです。
その場合「この地域で建てたいから」と地域を絞り込んで探している人がほとんどでしょう。
その地域のことを心得ている地元不動産仲介業者がオススメです。
5.田舎の土地を売却するなら中小
田舎では昔からその地域に根差してセールスを展開している不動産屋に依頼するのがベストです。
親の世代からずっと地元の不動産屋と、古くからお付き合いがある場合も多いです。
ただ遠方でいちいち取引の度に現地へ足を運べない場合もあるでしょう。
そういった場合は、融通のきく大手企業も選択肢に入れてください。
信頼できる営業マンなのかを見極める3つのポイント
ここまで、会社選びのポイントから、大手・中小の違いについて解説してきました。
複数社をピックアップして査定依頼をしていくわけですが、次に直面するのが、「この担当者は本当に力があるのだろうか？」という疑問です。
会社選びはとても大切ですが、実際のところ、担当する営業マンの力量次第ということも否めません。
信頼できる営業マンなのか、見極めるポイントを解説していきます。
ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、ポイントは下記の4点になります。
営業マンのチェックポイント4つ
- 名刺の肩書きに要注意
- 素人にも分かりやすい説明をできるか
- 一方的に話し続けていないか
- 査定の根拠と戦略を聞くこと
名刺の肩書きに要注意
あなたの家の査定をしに来たセールスマンは、ご挨拶と共に自分の名刺を出してくるでしょう。
名刺の役職名や取得資格欄に、「宅地建物取引主任者」の明記があるかどうかをチェックします。
複数人で来た場合はそのうちのひとりだろうとかまいません。
しかし物件査定をするのに「宅地建物取引主任者」をただの一人も寄こさない会社はNGです。
宅建主任者が行わなくてはならない仕事内容は「重要事項説明」などです。
他の業務（査定も含む）は宅建主任者が現れなくても行えます。
しかし、「宅地建物取引主任者」の免許を持ち合わせていない人に、大切な家の売却を任せられないと考えてよいでしょう。
素人にも分かりやすい説明をできるか
査定に来た不動産会社の人は不動産のスペシャリストであり、売主のあなたは素人です。
ですから、査定額や根拠の説明はアマチュアにも分かる言葉で、理解できるようにすべきです。
ただし、あなたにとって不都合のない話だけしてくるというのもあまり感心できません。
プロが客観的に見た物件のウィークポイントなど、あなたにとっては耳障りの悪い話もあるでしょう。
そういう点についてもきちんと正確にわかりやすい言葉で話してくれることが必要です。
一方的に話し続けていないか
あなたのパートナーとなる仲介スタッフは、あなたの立場に立つ人が望ましいです。
あなたやその物件について、よく頭に叩き込んで売却活動をする人でなくてはなりません。
自分の査定額だけを強引に推進してくる人はダメです。
さらにこちらの話を全く耳にしてくれることが不可能な人では役不足です。
大事な不動産を売却するパートナーをきちんと見極めることで、売却活動は全く違うものになります。
そのことを忘れずに、根気よく、販売を成功に導くパートナーを探しましょう。
査定の根拠と戦略を聞くこと
査定の根拠や物件をどう売却するのかストーリーを聞きましょう。
明確なビジョンが見えていたり、確かな知識や実績を持つ信頼できる担当者を見つけましょう。
そのためには複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額やその根拠について説明を聞くことが大切です。
ただし、ここまで紹介した知識だけではまだ不十分です。
不動産売却業者を選ぶのであれば、「一括査定」の利用が必須なのを忘れてはいけません。
そこで次は、不動産売却業者の選び方における「一括査定の必要性」について紹介していきます。
不動産会社選びは一括査定サイトの利用が必須
自分が所有する財産を託すことになるのですから、会社に決定するのは慎重にならざるを得ません。
また「査定を出したら実際に仲介をリクエストすべき？」などと不安に思う方もいるでしょう。
そんな方には気軽に一括で複数社に査定を委託できるサイトの利用をオススメします。
その上で、信頼できそうな業者にだけコンタクトを取ってください。
そこまでしたうえで結果的に不動産売却の業者を選べば良いのです。
失敗しない不動産売却のために、一括査定を利用するのは非常に大切です。
不動産一括査定サイト（サービス）とは、査定したい物件情報と個人情報を入力すると、適切な不動産会社を自動で探してくれて、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えるサービス。
自分が本当に納得できる仲介業者を見つけ出すように心がけましょう。
上手な一括査定サイトの使い方
筆者は「机上査定」を使って効率よく不動産会社選びを進めていくことオススメします。
机上査定とは、査定依頼時に入力した物件の基本情報や登記簿謄本、地図等の資料を基に行われる査定です。
正確な査定額を知りたい場合には、実際に家に業者を呼んで行う訪問査定が必要ですが、机上査定でおおよその目安を知ることが出来ます。
筆者としては、まず机上査定で複数社に査定を依頼し、その結果や対応を見ながら実際に訪問査定をお願いする会社を絞り込んでいくことをオススメします。
上手な一括査定サイトの使い方
- まずは机上査定依頼（5社以上を目安）
- 机上査定の結果を比較検討（2～3社に厳選）
- 厳選した会社に訪問査定を依頼
- 訪問査定の結果を比較検討し契約する不動産会社を決める
- 契約を決めた不動産会社と一緒に売却活動を開始
出来るだけ多くの会社を比較検討したいものの、5社以上も訪問査定を対応するとなると、なかなか大変です。
そこで、まずは、机上査定で信頼できそうな会社に絞り込んでいくイメージです。
机上査定であれば、簡単な入力項目への入力のみで対応できます。
実際に査定結果をチェックする際は、本記事で解説したチェックポイントを参考にしてみてください。
次の章では、筆者がオススメする一括査定サイトを解説しております。
どれも机上査定に対応しているサイトですので、是非、ご活用をオススメします。
不動産一括査定を選ぶ3つの基準とオススメの使い方
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。
不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。
サイトを選ぶ基準としては下記3つ。
不動産一括査定を選ぶときの3つの基準
- 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
- 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
- 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること
ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。
大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。
ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。
逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。
不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。
筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。
東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良の方は3サイトを併用する
- 超大手不動産会社が探せる「すまいValue」
- 大手・中堅や地域密着が探せる「SUUMO」「HOME4U」
- 両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産」
県庁所在地などの人口が多い都市は2サイトを併用する
- 超大手不動産会社が探せる「すまいValue」
- 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「SUUMO」「HOME4U」
地方や田舎などの人口が少ない市町村は3サイトを併用する
- 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「SUUMO」
- 大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U」
- 中堅・地域密着の不動産会社を幅広く探せる「イエウール」
収益・投資用物件に強い会社が多数見つかる3サイトを併用する
- 超大手不動産会社が探せる「すまいValue」
- 投資用物件に強い不動産会社が多い「HOME‘S」
- 投資物件に特化した一括査定サイト「リガイド」
まとめ
以上、「不動産売却業者の選び方」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
紹介した知識さえ押さえておけば、「不動産売却業者の選び方」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。
今後、不動産売却業者を選ぶ機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。
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